相続登記に必要な書類と理由【基礎知識／相続】

相続が発生し、各種手続きに取り掛かると、提出先によって微妙に必要書類が違う事がありますよね。

役所に出向く時は、出来るだけ二度手間を省き、書類は一度に揃えたいと誰でもそう思うはず。

ここでは、不動産の相続による登記申請に必要な書類とその理由をご紹介します。

理由を含めて考えると混乱しがちな書類や、取得する通数等少しスッキリするかもしれません。

また、各種手続きにおいて、期限のあるもの、原本還付の可否も考える事で、手続きすべき順番（優先順位）まで見えてくるかもしれません。

ちなみに、相続登記に必要な書類は、登記完了後に原本を返却する事が可能です。（委任状を除く）

法定相続する場合

①被相続人の戸籍（除籍・改正原戸籍）謄本（出生から死亡まで）

➡　被相続人の死亡（年月日）を確認し、法定相続人（相続関係）を証明する為です。

よって、謄本（その戸籍に入っている人全員の記載有）が必要です。

ちなみに、同一戸籍に、被相続人以外の生存者がいる場合（配偶者や、一度も婚姻していない子など）、その戸籍謄本は、「除籍謄本」ではありません。被相続人の所に「除籍」と記載があっても、あくまでも、戸籍謄本といいます。

被相続人が死亡したことによって、「全員」その戸籍から「除籍」されると「除籍謄本」となります。

少しややこしいと感じるかもしれませんが、役所の手数料を見れば明確です。

除籍・改正原戸籍は７５０円／戸籍謄本は４５０円　※全国共通です。

兄弟姉妹が相続人となるケースでは、被相続人の親の代まで（両親の出生～死亡まで）必要となります。普通養子縁組をしていれば、縁組前の親の分も必要です。

➡　これは、全ての兄弟姉妹の存在を確認する為です。

また、兄弟姉妹の中に亡くなっている方がいた場合は、その方の出生～死亡までの戸籍も必要になります。

兄弟相続は大変という事が理解できますね。

なお、戸籍に期限はありませんので、次に発生する相続にも該当するものは使えます。大切に保管しておきましょう。

②被相続人の除かれた住民票の写し（本籍の記載があるもの）or 戸籍の附票の写し

➡　不動産の登記名義人と被相続人が同一人である事を証明する為です。

登記簿には、名義人（被相続人）の氏名・住所が記載されていますが、本籍は記載されていません。

また、①で準備した戸籍には、氏名・本籍の記載はありますが、住所の記載はありません。

よって、どちらか一方では足りないので、住民票の記載（氏名・住所※本籍地記載があるもの）で、登記名義人＝被相続人かどうかの判断をするのです。

なお、住所変更等で記載が一致しない場合でも、前住所に登記簿上の住所が記載されていれば、問題ありません。

ただ、数回にわたり住所変更をしている場合は、住所の繋がりを証明する為、戸籍の附票の写しを取得した方が良いかもしれません。

※”その本籍地において”という条件付ですが、住所の移転履歴が記載されていますので、これ１つでカバーできる可能性が高いです。

③法定相続人全員の戸籍謄（抄）本

➡　法定相続人の生存を証明する為です。

よって、被相続人の死亡日より後の日付である事が必要です。

被相続人死亡によって相続が発生するので、死亡日時点で生存しているかどうか重要になります。

仮に死亡していれば、子の場合は、子の子（孫）がいれば代襲相続の問題となりますし、相続人の確定において大きな影響を与えるからです。

④法定相続人全員の住民票の写し

➡　所有権移転登記により、新たに所有者となる方の住所を正確に登記する為です。

遺産分割協議を行う場合は、分割によって不動産を取得した方のみ必要となります。

⑤法定相続人全員の委任状（司法書士に依頼する場合）

➡　申請人（新たに所有者となる方）からの委任状が必要です。

よって、新たに所有者となる方の一部の者が申請人となる場合は、その申請人からの委任状のみで法定相続の登記をする事ができます。

但し、所有者となっても、申請人にならなかった者には登記識別情報が通知されませんので、（後々不便です）通常は全員からの委任状を頂きます。

遺産分割協議を行う場合は、分割によって不動産を取得した方が申請人となりますので、その方からの委任状が必要です。

⑥名義人となる方の公的身分証明書

➡　本人確認をする事により、なりすまし等による虚偽の申請を防止し、登記の真正を担保する為です。

司法書士は、登記申請にあたり、人・物・意思の確認義務があります。

当事務所では、原則、名義人となる方のみ、運転免許証等の原本確認及びコピーを頂いております。

遺産分割協議書等をご持参の上、ご依頼された場合は、状況により、法定相続人全員の本人確認をさせて頂く事もございます。

⑦固定資産評価証明書

→登録免許税を算出する為の、課税価格が正しい事を証明する為です。

登記申請する時の最新年度のものです。被相続人の亡くなった年度のものではありません。（年度は4/1～3/31）

⑧権利証

➡　相続する不動産の確認（道路など漏れている不動産がないか等）の為です。

登記申請に添付する書類ではありませんので、見つからない場合は、無くても結構です。

⑨不動産登記情報

➡　現在の登記事項等の確認の為です。

登記上の平米数と評価証明書の平米数が一致しているか、（場合よっては、課税価格を計算し直します。）被相続人の氏名住所、完済した抵当権が残っていないか等の確認をします。

※通常こちらで取得しておりますが、ご用意頂いても結構です。

⑩相続関係説明図

➡　相続関係説明図を提出する事で、戸籍謄本等を還付する事ができます。

登記完了後、作成した相続関係説明図をお客様にお渡ししております。

※通常こちらで作成しておりますが、ご用意頂いても結構です。

遺産分割する場合

下記の書類が追加されます。

⑪遺産分割協議書（こちらで作成可能です。）

➡　被相続人の不動産を誰が相続するのか、法定相続人全員で協議し決定した事を証明する為です。

よって、協議書が真正に作成された事を証明する為、法定相続人全員の署名・実印を押印します。

⑫法定相続人全員の印鑑証明書

➡　遺産分割協議が全員の合意で成立した事を証明する為です。

発行からの有効期限はありません。（3ヵ月経過していても問題ありません。）